房产作为夫妻财产的重要组成部分，其归属和分割问题已经成为离婚诉讼中的焦点。本文基于对登记主体、出资主体、购买时间、房产性质等情况的考察，对离婚纠纷中的房产归属和分割问题作了分类研究。

   一、登记在不同主体名下的房屋权属认定

代表登记的现象在生活中大量存在。夫妻双方的房屋往往只登记在夫妻一方名下，或者登记在其子女甚至第三人的名下。夫妻离婚时，由于从登记情况无从判断房屋产权的真正归属，极易发生纠纷。

（一）婚前购买房屋的情况争议较小。

如果夫妻一方婚前购买房屋并登记在己方名下的，原则上应当归登记方所有，除非有特殊约定。即便登记在其子女、父母或他人的名下，也较少涉及夫妻双方在离婚时对该房屋的分割纠纷。这里的“婚前购买”指的是婚前全款购买房屋或者婚前已将贷款结清的情况。如果是婚前按揭购房的情况，夫妻另一方还有权分割婚后共同还贷部分的增值部分，且房屋产权亦有可能归属非登记方所有【见（二）详解】。

（二）婚后购买房屋的情况较为复杂。

1、对于登记在夫妻一方名下的房屋权属认定。

原则上婚姻关系存续期间购买的房屋产权均应认定为夫妻双方共同共有。如果登记方主张该房屋产权归己方所有，则应当举证证明该房屋系其个人出资购买或者符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称“《婚姻法解释三》”）中关于父母出资为其购买等情况【见（三）详解】。

2、对于登记在未成年子女名下的房屋权属认定。

夫妻双方出于各种原因的考虑，有时会将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着该房屋的真实产权人是未成年子女，法院一般会审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果夫妻双方确实要将该房屋赠与未成年子女，离婚时该房屋应当作为未成年子女的财产处理，否则该房屋还应当视为是夫妻共同财产。

3、对于登记在夫妻一方父母名下的房屋权属认定。

夫妻婚后购买房屋将产权登记在一方父母名下的，离婚时按照具体情况分别处理房屋权属问题：第一，如果登记人承认该房屋是夫妻双方共同出资的，则认定为夫妻共同财产；第二，如果登记人曾向夫妻双方出具过借条的，夫妻的共同出资视为对登记人的债权，夫妻双方可就此债权进行分割；第三，如果夫妻出资时，与房屋权属登记人约定不明，夫妻对该房屋的出资应当视为对登记人的赠与还是借款，司法实践中存有一定的争议。笔者认为，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（以下简称“《婚姻法解释二》”）第22条的规定，本着父母资助子女和子女孝敬父母的对等原则，在约定不明的情形下，该款项应当认定为对登记人的赠与。

4、对于登记在他人名下的房屋权属认定。

如果房屋登记在其他家庭成员名下，要将房屋作为夫妻共同财产进行分割的前提是要取得该家庭成员的认可，即登记人承认该房屋系由夫妻双方共同出资购买。如果登记人对此不予认可，那么必须先通过析产程序对此进行确认。法院要么根据当事人的申请将案件中止审理，并告知当事人另行提起析产之诉，要么根据当事人的申请对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉。

图1  登记在不同主体名下的房屋权属认定

 二、夫妻一方婚前按揭购房的房屋权属认定和利益分割

（一）房屋权属认定问题。

对于夫妻一方婚前按揭购房的，如果夫妻双方对于该房屋的分割无法协商解决，法院一般会将该房屋判归登记方所有，当然，如果夫妻双方结婚时间较长，共同还贷的部分远远高出购房者支付的首付款比例，或者登记方无力偿还剩余贷款的，且非购房一方有能力支付尚未偿还的贷款的，也可能根据案情将房屋判归非登记方所有。取得房屋产权一方应当给予另一方补偿。

（二）共同还贷部分的分割问题。

夫妻一方婚前按揭贷款，婚后夫妻共同还贷的房屋，其购置资金由以下两个或三个部分组成：1、购房者于婚前购房时用个人财产缴纳的首付款以及婚前偿还的贷款；2、婚姻关系存续期间用夫妻共同财产偿还的房款；3、离婚后由取得房屋一方继续用个人财产偿还的贷款。此类房产是婚前财产和婚后共同财产的混合体。

判决取得产权的一方向另一方补偿时需要考虑房屋的增值，而不能仅仅支付共同还贷的款项。双方可以通过协商对房屋的现价达成共识，如协商不成，可以进行评估。在确定房屋现值的基础上，可以通过以下公式计算应支付的补偿数额：共同还款额÷【房屋成本（房屋价格+应付利息）】×100%× 房屋现价 ÷ 2。也可以通过直接计算共同还贷的增值率也计算另一方应得的数额。

图2  夫妻一方婚前按揭购房的房屋权属认定和利益分割

三、 父母为子女出资购置房屋的权属认定

（一）夫妻一方婚前接受父母赠与房屋的权属认定。

《婚姻法解释（二）》第22条第1款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”。因此，夫妻双方在结婚前，各方的父母为其购房的，无论房屋产权登记在谁的名下，父母的出资均应视为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外，夫妻双方应基于各自父母的出资份额对房屋产权按份共有。

（二）夫妻一方婚后接受父母赠与房屋的权属认定。

《婚姻法解释（三）》第7条在对实践中父母为子女出资购房的情形进行整理归纳的基础上，作出了比《婚姻法解释（二）》更为理性的规定，将产权登记情况作为判断赠与财产归属的重要前提。

1、房屋登记在出资方子女名下的情况。父母在子女婚后出资购房，如果房屋登记在自己子女名下的，视为其明确表示赠与子女的情况：在全款出资的情况下，该房屋属于出资方子女个人所有；在部分出资的情况下，该部分出资应当视为其子女个人的财产。离婚时该不动产认定为夫妻共同财产，但应认定首付款及其增值部分为出资方子女个人所有。

2、房屋登记在非出资方子女名下的情况。无论是全款出资还是部分出资，如果父母在子女婚后为其购房并登记在非出资方子女名下或者夫妻双方名下的，该房屋均应视为夫妻共同财产。

图3  父母为子女出资购置房屋的权属认定

 四、公房的归属和利益分割

关于夫妻双方离婚时对于公房如何分割的问题，在坚持婚后财产共同制的基础上，可以分为以下两种情况进行认定。

（一）尚未购买公房的，对公房使用权的分割。

1996年最高人民法院印发的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中对夫妻双方离婚时所居住公有住房的分配条件做了一定程度的限制。随着住房制度改革的不断深化，国家对公有住房进入市场交易的政策进一步放宽，公有住房的市场价值已经接近或者相当于私有产权房的机制。在目前的司法实践中，在审理涉公有住房纠纷离婚案件中，一般会按照分割私产房屋的方式来处理公有房屋使用权的分割问题，对于夫妻双方婚后取得公有住房使用权，应作为夫妻共同财产进行分割，判决由一方继续承租的，按照公有房屋的市场价格给予另一方补偿。

（二）已经购买公房并取得房屋所有权的，对售后公房所有权的分割。

按照夫妻婚后所得共同制，婚后用共同财产购置的公房，即使产权登记在一方名下，也应当认定为共同财产。如果登记方主张该售后公房属于其个人所有，除了证明购置该房屋的财产系其个人所有之外，还应当证明售后公房的取得与对方并无任何关系，对方也不会因此利益受损。这是因为，按照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，还会涉及工龄扣减等。可见，售后公房的价格不是单纯的房屋市场价格，该出售价格中包括了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇。如果该房屋由夫妻一方按照当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公。

（三）对尚未取得所有权或者只取得部分所有权的房屋的处理。

这主要是指夫妻双方以标准价购买的公有房屋。对于尚未取得完全所有权的房屋，法院在审理离婚诉讼时，不能对房屋所有权的归属和分割作出判决，只有在夫妻双方取得该房屋的完全所有权之后，才可就房屋所有权的归属和分割向法院提起诉讼。

图4  公房的归属和利益分割

五、拆迁安置房屋的归属和利益分割

 离婚纠纷中一旦涉及房屋拆迁问题，首先要确定被拆迁房屋的性质、归属以及居住等情况，并在此基础上判断拆迁安置房屋的归属和利益分割。

（一）被拆迁房屋系夫妻共同财产。

被拆迁房屋是夫妻共同财产的情形争议较小，拆迁安置利益是双方共同财产的一种形式转化。因为被拆迁房屋属于夫妻二人的共同财产，故拆迁房屋所取得的利益同样归属于夫妻双方共同所有。

（二）被拆迁房屋系夫妻一方财产。

从拆迁利益的来源分析，夫妻一方的个人婚前不动产在婚后因拆迁而使物权消灭，拆迁利益实际应当是对原物权主体的补偿。但是，在房屋拆迁安置补偿中，往往会分为两个部分：一部分是对被拆迁房屋本身财产价值的补偿；另一部分是对房屋中居住人的安置奖励费。第一部分钱款更多是因为市场因素而导致房价上涨而取得的，应当视为一种房屋的自然增值，从而不作为夫妻共同财产进行分割。第二部分钱款则不是一方婚前房屋的自然增值，而是包含了非产权一方贡献而产生的增值，应当予以分割。

（三）公房拆迁。

公房拆迁的政策性较强，法律很难明确地加以规范，需要结合各地的政策并依据法理进行处理。比如，夫妻一方或双方虽不是被拆迁房屋的权利人，但构成同住人资格的，依然有权利获得公有住房的拆迁补偿利益；夫妻一方并非拆迁房屋的产权人或同住人，但根据政策，配偶一方有时也可以获得拆迁补偿利益。

图5  拆迁安置房屋的归属和利益分割

六、夫妻间房产赠与行为的效力认定

（一）婚前或者婚姻存续期间的房产赠与行为

《合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”。《司法解释三》第6条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”婚姻家庭领域涉及财产权属协议的订立、生效、撤销和变更并不排斥《合同法》的适用，夫妻双方在婚前或者婚姻存续期间将房屋赠与另一方的，在房屋发生权属变更登记之前，赠与方均享有任意撤销权。

（二）作为离婚协议一部分的房产赠与行为

    在协议离婚或者诉讼离婚中，当事人为离婚达成一揽子协议，如果协议明确约定夫妻共有或夫妻一方所有的房产归夫、妻或子女所有的，赠与方不能适用《婚姻法解释（三）》第6条的规定撤销赠与。因为离婚协议中除了房产赠与条款之外，还涉及诸如婚姻关系解除、子女抚养以及其他财产分割问题。离婚协议本质上属于附条件的民事法律行为，是夫妻双方权衡利益之后，围绕婚姻关系解除而形成的一个有机整体，其中一项财产分割内容的变化，很可能引起其他方面的变化。因此，即便赠与房屋产权尚未完成变更登记，在不存在欺诈、胁迫等情形的条件下，赠与亦不享有任意解除权。

图6  夫妻间房产赠与行为的效力分析

七、婚前房屋婚后收益部分的分割

对于婚前购买房屋婚后所产生的收益如何分割的问题，一般应当考察该房屋在婚后产生收益的性质、类型以及是否经过夫妻共同管理区别对待。如果是基于市场的变化而产生的收益，则属于登记方一人所有，比如房价的上涨。如果是基于夫妻婚后的共同经营管理而产生的收益，则属于夫妻共同财产，比如房屋租金。

《婚姻法司法解释三》第5条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”。司法解释中的孳息包括自然孳息和法定孳息。这里的“孳息”应当做缩小理解。比如，房屋租金在理论上属于“孳息”，但租金与房屋本身的管理状况紧密相连，出租方应当履行租赁物的维修管理等义务，往往需要投入大量的劳务，故将房屋租金认定为投资性收益更为合适。

图7  婚前房屋婚后收益部分的分割